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Amortizar hipoteca: ¿reducir plazo o reducir cuota?

Una amortización parcial reduce el capital pendiente de la hipoteca. Después, el préstamo puede recalcularse para mantener la cuota y terminar antes, o para mantener la fecha final y pagar menos cada mes. Ambas opciones reducen intereses futuros, pero priorizan objetivos distintos.

Qué cambia al adelantar capital

En una hipoteca amortizada mediante el sistema francés, cada cuota combina intereses y devolución de capital. Los intereses de cada periodo se calculan sobre el capital pendiente. Si adelantas una cantidad, la base sobre la que se calculan los intereses futuros baja desde ese momento.

El ahorro no es simplemente el importe amortizado multiplicado por el TIN. Depende del capital pendiente, el tipo, los meses restantes, el momento exacto del pago y la comisión aplicable. Por eso es preferible comparar el calendario completo antes y después de la amortización.

Reducir plazo: pagar durante menos tiempo

Si mantienes aproximadamente la misma cuota, el capital se agota antes. Al eliminar meses finales, normalmente reduces más intereses que al conservar el plazo, siempre que las demás condiciones sean iguales. Esta opción encaja cuando la cuota actual es cómoda y tu prioridad es terminar antes.

El beneficio financiero puede ser mayor, pero el compromiso mensual no se relaja. Si la amortización deja tu reserva demasiado baja, podrías verte obligado a financiar un imprevisto a un coste superior. El ahorro de intereses debe evaluarse junto con la liquidez que conservas.

Reducir cuota: ganar margen cada mes

Si conservas el vencimiento, la entidad recalcula una cuota menor para repartir el capital reducido entre los meses restantes. Ahorras intereses porque debes menos dinero, aunque generalmente mantienes la deuda durante más tiempo que al reducir plazo.

La cuota menor puede tener un valor práctico importante: permite absorber ingresos variables, aumentar el ahorro mensual o reducir el peso de la vivienda en el presupuesto. La decisión no tiene que maximizar únicamente el ahorro nominal; también puede buscar una estructura financiera más resistente.

Comprobaciones antes de amortizar

Consulta el contrato para saber si puedes elegir la modalidad y qué compensación o comisión se aplica. Pide a la entidad la información necesaria y contrasta su simulación con el capital pendiente real y la fecha del pago. Las condiciones legales y contractuales pueden variar según cuándo y cómo se formalizó el préstamo.

Después compara la amortización con mantener una reserva, cancelar una deuda más cara o conservar el dinero para un objetivo próximo. No atribuyas a una inversión una rentabilidad segura para justificar no amortizar: utiliza varios escenarios e incorpora impuestos, costes y riesgo de pérdida.

  • Capital pendiente y plazo restante reales.
  • TIN actual y posibles revisiones si el tipo es variable.
  • Comisión o compensación por reembolso anticipado.
  • Fondo de emergencia que conservarás después del pago.

Fuentes y revisión